על התהליך בפינוי בינוי

ביצוע תהליך פינוי בינוי כפוף לתוכניות מתאר שהם בסמכות החלטה של ועדה מחוזית. לרוב כשמתבצע פינוי בינוי בשכונה קיימת, השכונה חדשה צפופה יותר ולכן הבנייה מחייבת שדרוג בתשתיות, שטחים ירוקים וציבוריים לטובת הדיירים.
על מנת לאפשר תהליך פינוי בינוי, המתחם חייב להיות מוכרז על ידי המדינה לכזה המיועד לפינוי בינוי. בדרך כלל פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול 24 יחידות דיור בנויות לפחות.
כדי לבצע תהליך פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של 66% מבעלי הדירות (רוב מיוחס). בנוסף בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה לא יכללו בספירת הדיירים הנדרשים לצורך רוב.

מהם התנאים לפינוי בינוי

החוק קבע כי הדיירים יפונו לדירה אחרת בזמן הבנייה במימון היזם הבונה. בסיום הבנייה הם יוחזרו לבניין החדש ויקבלו דירה חדשה – לרוב גדולה יותר אך לא בהכרח, ובטוח בעלת שווי גבוה הרבה יותר מדירתם הישנה. החוק מאפשר גם לקבל פיצוי כספי במקום דירה כשגובהו כפוף למשא ומתן בין הדיירים ליזם. בדירה החדשה נבנה כמובן ממ"ד והדיירים נהנים מבניין חדש ומתשתיות חדשות בסביבתם הכוללות גינות ושטחים ירוקים, מרכזי קניות, בתי ספר וגני ילדים, פתרונות תחבורה ועוד והכל על פי דרישות העירייה.
הדיירים שמפונים במסגרת פרויקט פינוי בינוי לכאורה מוכרים את דירתם ומקבלים דירה חדשה שבה זכויות בנייה ממומשות לכאורה, ולכן לפי החוק היבש הם חייבים בתשלום מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. ואולם, כדי לנטרל את המכשול שנובע מכך, המדינה קבעה בחוק כי דיירי פינוי בינוי פטורים מתשלום המסים הללו והם חלים על היזם עד לגודל מסוים של הדירה החדשה.

מהו דייר סרבן וכיצד מתמודדים?

הצד השני של החוק מתייחס כאמור לדיירים סרבנים. דייר סרבן מוגדר ככזה המסרב סירוב בלתי סביר לעסקת הפינוי בינוי או שדורש פיצויים ודרישות לא סבירות בשונה משכניו לבניין. דייר כזה ייתבע ויישא בעלויות הנזקים לשאר הדיירים וליזם שקרו בעקבות עיכוב העסקה או ביטולה.
סירוב בלתי סביר נחשב רק כשאחד מהנ"ל לא מתקיימים:
• עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית ליזם;
• לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש או סכום מתאים שנקבע ע"י שמאי על ערך השכירות החודשית.
• לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
• קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבגללן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי הוא בלתי סביר.
• בעל הדירה המסרב או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מותאמים למוגבלות זו.
אנו ממליצים על מסלול פינוי בינוי שנקרא – מסלול רישוי
פינוי בינוי יכול להתקיים באחד משני מסלולים: מסלול רשויות ומסלול מיסוי.
במסלול רשויות המדינה מכריזה קודם על מתחם ככזה המיועד לפינוי בינוי ותוקף צו ההכרזה הוא ל-6 שנים עם אופציה להארכה לעוד 6 שנים. לאחר מכן המדינה חותמת על הסכם עם הרשות המקומית הרלוונטית ומעבירה לה את האחריות לקדם את הפרויקט. בהמשך, הרשות צריכה להכין תכנית מפורטת לתוספת זכויות בנייה ולהביא לאישורה הסטטוטורי במוסדות התכנון, וכן להשלים את המרכיבים הציבוריים -תשתיות, מוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פ). המדינה מסייעת לרשות המקומית במימון. לאחר מכן האחריות על קידום העסקה מול היזם מוטלת על בעלי הדירות. מסלול זה ארוך יותר ועם מעורבות רבה של הדיירים בקידום הפרויקט.
במסלול מיסוי הפרויקט מקודם ביוזמת קבוצת MYCapital שפונה למדינה בבקשה שתכריז על מתחם כמיועד לפינוי בינוי. ההכרזה של המדינה מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה, ואנו כיזמים מממנים את הכנת התוכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בוועדות התכנון והכל על חשבוננו. מלבד הטבות המס, במסלול זה היזם לא משלם על הקרקע שעלותה גבוהה מאוד במיוחד אם מדובר באזורי ביקוש, הוא מקבל זכויות בנייה עודפות – על כל דירה קיימת שהוא הורס ומפנה הוא מקבל זכויות לבניית דירות חדשות (אחת נמסרת לדייר והשאר נמכרות בשוק החופשי). במסלול זה היזם דואג לקדם במהרה את הפרויקט מכיוון שיש לו השפעה ישירה והוא מתחיל להשקיע מאות אלפי שקלים מהיום הראשון.

השלבים בפינוי בינוי

בעלי דירות ששוקלים פינוי בינוי בבניין שלהם, חייבים לוודא מספר דברים חשובים ולנהל הליך מסודר כדי לשמור על זכויות הדייר בפינוי בינוי, ויגן עליהם מפני הסיכונים האפשריים.

1. פינוי בינוי – שלב ההתארגנות
א. בחירת נציגות הדיירים ועורך דין מייצג אנו דואגים לארגן אסיפת דיירים בכדי להסביר לדיירים לקראת מה אנו הולכים וזהוא שלב היכרות ראשוני. הדיירים בוחרים נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. לאחר מכן מומלץ לבחור עורך דין אחד, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי בינוי, אשר ייצג את כלל הדיירים וידאג לאינטרסים שלהם. עו"ד זה הוא מטעם הדיירים בלבד ולא מייצג את היזם, עם זאת היזם מממן עבור הדיירים את עלות שכר הטרחה.
ב. היזם דואג ליצור קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני ליזם יש אינטרס גדול להוציא את מירב הזכויות מהעירייה עבור הדיירים ועבור הדירות הנוספות.

2. בחירת יזם פינוי בינוי
באופן כללי, בבחירת היזם מומלץ לבדוק את החוסן הכלכלי שלו ואת כדאיות התמורה המוצעת. בדרך כלל התמורה תהיה זהה אצל כל היזמים מכיוון שהעירייה מחליטה על הזכויות ולכן אסור להתפתות לכל מני הבטחות חסרות בסיס לשטחים גדולים וכדומה. ניתן לקרוא עלינו באינטרנט ולהתרשם מהניסיון והיכולות לקדם כאלה תהליכים מבחינת הרישוי ומבחינה כלכלית כמו קבוצת MY Capital. לחברתנו יש כיום חברות ביצוע שבונות בשיתוף מלא את הפרויקט, באם לאו, אנו דואגים כי ביצוע העבודות ייעשה על ידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים ומתחייבים כי בראשותו הסיווג המתאים וכן אנו עובדים אך ורק עם חברות בעלות ניסיון ויכולת מוכחת.

3. בחינת התמורה המוצעת
קבוצת MY Capital נעזרת בשמאי פינוי-בינוי מוסמך ועל חשבונה כדי שיבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת. כמו כן הקבוצה שוכרת את שירותיהם של גורמי מקצוע המנוסים בפינוי בינוי שיתנו יעוץ הנדסי, ייעוץ אדריכלי ושמאות. התמורה המינימלית היא כמובן דירה חדשה בשטח שלא יפתח מהדירה הנוכחית, בדרך כלל MY Capital מציעה תוספת לדירה בהתאם להיתכנות. מומלץ לא להציב דרישות מוגזמות שעלולות לטרפד לגמרי את הפרויקט. אנו משתדלים להוסיף לכל דייר עד כ 25 מ"ר בהתאם לזכויות הניתנות מהעירייה, הכולל ממ"ד, מרפסת ומחסן ובתוספת חניה.

5. חתימה על הסכם פינוי בינוי
א. קביעת אבני דרך למימוש ההסכם
אישור התכנית המפורטת (תב"ע),הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה. כל התהליכים שבאחריות היזם, אנו מתחייבים לעמידה בלוחות זמנים וכל ההליכים שבאחריות הראשויות אנו יכולים להתחייב ללחוץ ולזרז ומאמינים כי בעזרת הניסיון הרב שלנו, נדע לחסוך זמן.

6. תמורה בפינוי בינוי

א. אנו מעניקים שוויון במפתח התמורה ושקיפות
אנו קובעים עיקרון לפיו כל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה ללא הפליה.

ב. רכיבי התמורה
קבוצת MY CAPITAL דואגת כי התמורה שלה יהיו זכאים הדיירים תכלול את הרכיבים האלה: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי),מימון שכר דירה עד לאכלוס בבניין החדש, מימון הובלת תכולת הדירה בשני המעברים, השתתפות מלאה בשכר טרחתו של עורך דין המייצג את הדיירים, אפשרות לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת, תחזוקת הבניין באופן חלקי ועוד.

ג. דגשים בעניין הדירה החדשה
אנו קובעים בהסכם את שטח הדירה החדשה לעומת הדירה הקיימת באחוזים או בשטח נקוב, מנגנון לבחירת מיקום דירות התמורה, מפרט טכני דומה ועוד. המפרט הטכני של דירות התמורה המוצעות לדיירים המקוריים דומה לדירות החדשות שאנו בונים ומוכרים אותן בשוק החופשי. נסדיר את נושא החניות, המחסנים וחלוקתם וכן את נושא הצמדת רכוש משותף לדירות בהתאם לזכויות הניתנות מהעירייה.

ד. מגוון חלופות התמורה
בעסקות פינוי-בינוי עומדות בפני הדיירים כמה חלופות תמורה, כולל: דירה חדשה בעלת מספר חדרים ושטח גדולים יותר מאלה של הדירה הקיימת, דירה חדשה קטנה מזו של שאר הדיירים וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן, קבלת שתי דירות חדשות קטנות ששווין אינו עולה על שווי דירה חדשה במתחם, קבלת דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם, לדיירים מבוגרים – קיימת אפשרות לקבלת פתרון דיור בבית הולם ומתאים לצרכיהם.

ה. דגשים לעניין שכר דירה בתקופת הפינוי
קבוצת MY Capital דואגת לממן את שכר הדירה לדיירים לפחות בגובה שכר דירה המוערך ע"י שמאי מוסמך ועל פי השווי באותו אזור. דמי השכירות ייקבעו בהתאם לדירות בעלות מאפיינים זהים לדירות הדיירים הקיימות, סמוך למועד פינוי הדירות, על פי מחירי השוק. אנו מסדירים בהסכם את אופן התשלום לדייר, את תדירות התשלום ועוד.

ו. עלויות החלות על היזם
בכל הפרויקטים של קבוצת MY CAPITAL מקובל כי הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט והקשורה לעניין מיסוי מקרקעין. רק תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון מסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות (חוב לעירייה בגין ארנונה, דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה) וכן תשלומים שוטפים או חובות בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, אך ורק הן יחולו על הדיירים.

7. ביטחונות
בסמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, אנו נמסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר בשווי הדירה החדשה (ולא הקיימת), וכן בכל מקרה של העברת זכויות אחרות לטובת היזם או מי מטעמו (כגון העברת בעלות, רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה, רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם). כמו כן נמסור, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדייר.

8. בדק ואחריות
קבוצת MY Capital נותנת אחריות לדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות).

9. ביטוח
אנו נדאג לקבל מחברת ביטוח אישור על קיום דרישות ביטוח לפרויקט, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט (ביטוח רכוש לעבודות ולבניין שיבנה היזם),אחריות כלפי צד ג' ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית.

10. גילוי ושקיפות
MY Capital רואה חשיבות עליונה בגילוי ושקיפות במהלך כל תקופת הפינוי בינוי. דואגים לפרסם כל מי שמקבל שכר מאיתנו או פועל מטעמנו או כל מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של העסקה, לפני חתימה על ההסכם ובהסכם עצמו. כאשר מדובר בפינוי בינוי שלבים הם הכרחיים ומוסדרים בחוק, ולכן חשוב לנו כחברה לפעול על פיהם, להכיר אותם ולפרסמם לדיירים מראש.